Es el documento elaborado en la notaria en el cual un apoderado de la entidad bancaria constata que la deuda ha sido totalmente pagada. Esta escritura debe remitirse con posterioridad a su otorgamiento al Registro de la Propiedad correspondiente para eliminar dicha hipoteca o carga registral de la finca hipotecada. Con este sencillo trámite la finca queda libre de esta carga y ya no aparece públicamente si se solicita información de la misma para realizar un trámite hipotecario posterior.

En el momento de atender la última cuota de la hipoteca la vivienda queda completamente pagada y suele ser un motivo de celebración. Acabar de pagarla y no deber nada más al banco por este concepto es un hito que requiere de mucho tiempo y dedicación profesional para la mayoría de las personas. Pero aquí no se acaban todos los trámites, pues si no comunicamos al Registro de la Propiedad que dicha hipoteca esta pagada, públicamente aparece como pendiente de pago y quedará un último trámite a realizar para liberarla por completo. Ese trámite es cancelar registralmente la hipoteca eliminando cualquier referencia al préstamo inicial concedido y que hemos pagado dándose por extinguida la garantía inicial constituida. Es conveniente que, una vez paguemos la última cuota y quede la hipoteca completamente pagada para evitar sobrecostes y urgencias en trámites posteriores, se realice la cancelación registral con un experto que nos garantice realizar el trámite a precio de mercado sin excesos ni sorpresas de última hora.

<h4>Venderla</h4> Gestionaremos de forma más adecuada nuestra propiedad, ahorrándonos trámites futuros y sobrecostes en caso de que en un futuro la queramos vender. Es requisito obligatorio en el caso de transmitir una vivienda que se transmita libre de cargas siendo obligatorio que este trámite se haya realizado con anterioridad o se encargue en el momento de realizar la venta. En ese momento se deberá provisionar un importe superior y se deberán recopilar los documentos necesarios para realizar el trámite con urgencia. Aunque se puede realizar con posterioridad encargar el trámite a un tercero que no es de tu confianza, no suele ser la gestión ideal. El comprador exigirá que la finca se transmita libre de cargas y que la hipoteca de su anterior propietario no aparezca en el registro para que no se la exijan a él como nuevo titular de la finca. <h4>Donar la vivienda o dejarla en herencia a nuestros seres queridos</h4> Si en el momento de realizar la transmisión, la hipoteca ya está cancelada y no existe ahorraremos este trámite y las molestias de realizarlo, recopilar la documentación y el coste del mismo a nuestros seres queridos y nuevos propietarios. Si planificamos dejarla en herencia o donarla en vida a un ser querido y la hipoteca no ha sido cancelada, nuestros seres queridos deberán realizar un trámite de cuya documentación no fueron participes con el coste administrativo, emocional y complejidad que podemos realizar nosotros mismos con el consecuente ahorro de trámites y dolores de cabezas. <h4>Solicitar una nueva operación de crédito</h4> Si necesitamos financiación y queremos garantizar la nueva operación con la finca actual, el banco de la nueva hipoteca no concederá la operación si esta tiene una carga vigente previa, que, aunque este pagada, aparece en el registro y públicamente no sería el primer acreedor en cobrará en caso de impago. Tener la hipoteca cancelada mejora nuestro rating financiero frente a estas entidades en el momento de realizar cualquier estudio de solvencia, pues la hipoteca previa no aparecerá. Dada la actual situación de fusiones bancarias potenciales, no gestionar la cancelación puede conllevar complicaciones a la hora de obtener el certificado de una entidad que en un futuro puede no estar vigente, más si han pasado unos años y los sistemas informáticos no estén tan accesibles o disponibles con el paso del tiempo. Pudiendo, incluso, ser complejo para los representantes actuales consultar el completo pago de estas operaciones si son muy antiguas. Si esto sucede el banco no podrá emitir el certificado del pago de un préstamo que no tiene constancia lo cual sucede más frecuentemente de lo deseado.

Legalmente no existe ninguna obligación de cancelar registralmente la hipoteca a través de la escritura correspondiente. La entidad bancaria no puede reclamarnos más de lo que hemos pagado, pues el préstamo está completamente extinguido y ya no existe importe a garantizar. Igualmente, se recomienda realizar el trámite con previsión. De no hacerse así, en el momento que lo requiramos habrá que tramitarlo de urgencia, lo que supone estrés y, posiblemente, un sobrecoste de gestión. Recordemos que la hipoteca debe estar cancelada para: solicitar nuevas líneas de financiación, aparecer con una foto real en los informes de solvencia, vender tu inmueble con mayor facilidad, tener tus activos libres de cargas y evitar que tus herederos tengan que cancelar la carga.

Existe una última alternativa disponible para casos en los que no se ha podido obtener el certificado o, simplemente, no se desea otorgar escritura ante notario. Es la llamada Cancelación por Prescripción, es decir, una vez pasado un largo periodo de tiempo. Este largo periodo de tiempo computa desde la fecha de pago de la última cuota. Este plazo es de 20 años desde esa fecha. Durante este plazo de tiempo la entidad bancaria no debe haber iniciado ningún procedimiento judicial de ejecución hipotecaria para cobrar la deuda a su favor. En caso de que eso hubiera sucedido en el propio Registro de la propiedad, existiría una anotación imposibilitando la cancelación de la hipoteca. Si durante la vida de la hipoteca se ha realizado algún cambio de condiciones o novación será necesario esperar 1 año adicional, siendo un total de 21 años. En el caso de que, en este periodo de tiempo, la entidad financiera no haya ejercido un proceso judicial con el fin de vender forzosamente el inmueble para saldar nuestra deuda impagada, podríamos solicitar al registro de la propiedad la cancelación de hipoteca sin pasar por el notario. Esta vía es la menos recomendable porque requiere de un enorme plazo de tiempo durante el cual pueden suceder situaciones imprevistas o inesperadas que nos obliguen a vender el inmueble o hipotecarlo de nuevo y, si existe esta carga previa, será más difícil pudiendo, incluso, peligrar la operación futura, no pudiéndose llevar a cabo.

<h4>Certificado de saldo cero</h4> Este documento lo emite la entidad financiera. Mediante un apoderado o representante de la misma, certifica en un documento que el préstamo garantizado con la finca de nuestra propiedad está completamente pagado y que consiente que se inicie el trámite de cancelación registral de esta garantía a su favor, pues la obligación objeto de la misma ya se ha extinguido. En este documento se indican los datos del préstamo a cancelar, normalmente con sus referencias internas para localizarlo, así como los datos de la finca que garantizaba dicha hipoteca. Suele aparecer, también, las personas que pagaban regularmente las cuotas y el DNI o NIE de las mismas, así como el capital inicial concedido. <h4>¿Puede la notaria solicitar el certificado?</h4> Solo el deudor hipotecario y propietario de la finca hipoteca es el único solicitante legitimado para solicitar al banco el certificado. Ningún otro profesional o colaborador puede solicitar dicho documento en su nombre, ni gestoría ni notaria. Si que es posible que el deudor, por ejemplo, lo solicitase por correo electrónico y, en el mismo email, informará a la notaria o gestoría autorizando expresamente el envío del documento, de forma simultánea a su petición para evitar el reenvio del mismo. <h4>Datos Identificativos de la finca o fincas hipotecadas</h4> Con los datos del titular o titulares de las fincas y la dirección de la finca hipotecada, se puede solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una Nota Simple Registral. En esta podremos ver, entre otros, los datos la hipoteca que queremos cancelar. Esta nota la suele pedir la misma notaria que elabora el documento de cancelación. Este trámite se suele realizar cuando se encarga el trámite para verificar la información de la manera más actualizada posible. El documento también lo puede solicitar el propio cliente o solicitante de la cancelación, siendo igual de válido si el documento es reciente. <h4>¿Quién solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad? ¿Para qué se pide la nota simple?</h4> La llamada nota simple registral informa de todos los datos registrados de nuestra finca en el registro de la propiedad correspondiente. En ella aparece su descripción, su tamaño, su ubicación, sus propietarios y el detalle de cargas y gravámenes que pesan sobre esta. En este caso nos sirve para verificar que la hipoteca que queremos cancelar está vinculada a esta finca. Para solicitarla, el propio cliente puede acudir al registro de la propiedad, donde su finca está inscrita, y solicitarla. En un breve periodo de tiempo obtendrá dicho documento previo pago de su coste, el cual no es nada elevado (unos 10€ aprox.) Esta petición también puede realizarse por vía telemática en la propia web del Colegio de Registradores. En cualquier caso, para realizar el trámite de cancelación de hipoteca esta nota debe ser reciente, y se recomienda que sea la propia notaria la que la solicite en nombre del cliente para la elaboración de la posterior escritura de cancelación. <h4>Autorización y Provisión de fondos</h4> Con la escritura otorgada ante el notario, el propio cliente puede realizar los trámites por su cuenta. Si bien en la práctica no se dispone del tiempo ni de los conocimientos suficientes para realizar la liquidación del impuesto y la tramitación en el registro correspondiente. Si el cliente lo desea, puede delegar la gestión del trámite a su gestoría o notaría de confianza para que realice en su nombre las gestiones. En este caso el cliente firmará una autorización y entregará una provisión de fondos para que, a medida que el trámite vaya avanzando, pueda atender las facturas de los trámites en notaria, impuesto si se diera el caso, honorarios del registro de la propiedad y los honorarios del trámite o gestión. Esto quedará registrado y documentado con una hoja de encargo del cliente a la notaría o gestoría elegida.

<h4 style="margin-left: 0cm;">¿Puedo hacerme yo mismo todos los trámites de la cancelación de hipoteca?</h4> <p class="TextoPlanoFAQ">Para realizar la cancelación registral de la hipoteca, efectivamente cada particular puede gestionar su trámite, no obstante, ello puede suponer una elevada inversión de tiempo y esfuerzo, pues deberemos acudir en varias ocasiones al Notario, al Registro de la Propiedad y a la Oficina Liquidadora correspondiente de nuestra Hacienda Pública Autonómica.</p> <p class="TextoPlanoFAQ">Para evitar todos estos trámites, si se desea, se puede solicitar a CANCELA que se ocupe de todo a cambio de unos honorarios convenidos entre las partes.</p> <p class="TextoPlanoFAQ">Así pues, por un módico precio, es posible conseguir la cancelación registral de nuestra hipoteca sin necesidad de realizar farragosos trámites administrativos y de manera totalmente digital.</p> <h4 style="margin-left: 0cm;">¿Quién escoge el notario que firma mi escritura de cancelación?</h4> <p class="TextoPlanoFAQ">El notario que se encargue de elaborar su escritura de cancelación de hipoteca puede ser totalmente de su elección. El banco, el profesional independiente o CANCELA no puede imponerle que vaya a ninguna notaría concreta.</p> <p class="TextoPlanoFAQ">En este sentido, debe advertirse que en muchas ocasiones ambos centralizan las cancelaciones en notarías concretas, especializadas en la elaboración de este documento.</p> <p class="TextoPlanoFAQ">El motivo principal es que se trata de un documento notarial que no requiere la firma del deudor, el cual no siempre es accesible o es lo suficientemente ágil en esta tarea administrativa de cancelar la hipoteca.</p> <p class="TextoPlanoFAQ">Por ese motivo, y para un sistema más eficiente del tiempo desde el punto de vista práctico, se tiende a la centralización de la firma de este tipo de documento en notarías concretas que tienen sus redes de apoderados con los cuales firman este tipo de documento de forma ágil y regular.</p> <h4 style="margin-left: 0cm;">El día de la firma de la escritura de cancelación, ¿tengo que ir a la notaria? ¿Tengo que contactar yo con el banco para coordinar la firma?</h4> <p class="TextoPlanoFAQ"><span>No, para nada es necesario que esté usted presente en la firma. En la escritura de cancelación solo es necesaria la firma del apoderado del banco y del Notario. </span></p> <p class="TextoPlanoFAQ"><span>Respecto a si hace es necesario que usted contacte con el apoderado de su entidad, la respuesta es negativa. No tiene que preocuparse por nada, porque será el Notario el que se ponga en contacto con el apoderado y concierte una cita con él para la firma.</span></p>

El coste de tramitar la cancelación tiene 4 componentes: el coste de la notaria, el impuesto, el coste del registro de la propiedad y el coste de CANCELA por realizar dicho trámite. <h4>Notaria</h4> <p>Los Notarios, por preparar la escritura de cancelación y autorizar la escritura, devengan unos honorarios que se conocen como Aranceles, los cuales están regulados y tasados por una normativa publica, el arancel regulado en <strong><a href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111">Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios</a>.</strong> El notario no puede fijar un precio libre, sino que debe aplicar la norma legal vigente.</p><p> Las cancelaciones se conocen como documentos de cuantía y el arancel aplicable depende del importe inicial concedido por la entidad bancaria. Es decir, la base del cálculo para aplicar el arancel es el capital garantizado por la hipoteca y por el cual el deudor responde. </p><h4>Impuestos</h4> Una vez firmada la escritura se debe liquidar de impuestos. Este acto jurídico suele estar exento de pago de impuestos (excepto en alguna comunidad autónoma y en determinadas situaciones concretas). La escritura de cancelación de hipoteca es un acto sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no obstante, goza de un beneficio fiscal de exención, de modo que, salvo en supuestos muy excepcionales (concretamente en territorios forales del País Vasco para viviendas no habituales), no es necesario pagar nada por dicho impuesto. No obstante, es necesario realizar el trámite de presentación de la autoliquidación del impuesto (el llamado modelo 600) a la Hacienda Autonómica correspondiente. <h4>Registro</h4> <p>De la misma forma, el registrador de la propiedad por su trabajo cobra unos honorarios, también conocidos como aranceles, que se fijan en base al vigente arancel registral <strong><a href="https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112">Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.</a> </strong>Asimismo, estos dependen del importe inicial concedido y de otros parámetros menores.</p> <h4>Gestión</h4> Por último, CANCELA fija sus honorarios de forma privada en una cantidad de mercado económica y muy ajustada. Siendo una empresa fija un precio libre de mercado atractivo, económico y ajustado de 100€+ IVA. <h4>Ejemplos</h4> Ejemplo: Supongamos que queremos cancelar una hipoteca de un cliente particular de una finca sita en Barcelona por un importe inicial concedido de 250.000€. Consideramos que la entidad Bancaria original fue CaixaBank y no se ha realizado ninguna novación o modificación del crédito. Tampoco ha existido ninguna fusión entre la entidad bancaria inicial y la actual. Importante: Si estos supuestos no se cumplen los costes pueden ser superiores. <p></p> <li>Notaria: 215€</li> <li>Impuesto: 0€</li> <li>Registro: 245€</li> <li>Gestión: 100+IVA = 121</li> <strong>Total: 616€</strong> <p></p> Si la hipoteca fuera de 400.000€ el importe total seria de 638€ aprox. <li>Notaria: 245€</li> <li>Impuesto: 0€</li> <li>Registro: 250€</li> <li>Gestión: 100+IVA = 121</li> <strong>Total: 638€</strong> <h4>Qué variables determinan el coste de una cancelación.</h4> Para poder realizar un presupuesto orientativo y ajustado del trámite completo de cancelación, necesitaremos recopilar una serie de datos básicos para realizar un cálculo basándonos en los aranceles notariales y registrales vigentes. <ul> <li>Indique el nº de fincas hipotecadas.</li> <li>Importe Inicial del préstamo concedido.</li> <li>Indique la entidad bancaria actual. Si no fuera la misma que le concedió inicialmente el préstamo indique cual era.</li> <li>En qué comunidad se encuentra el inmueble o inmuebles hipotecados.</li> </ul> Con estos datos elaboraremos un presupuesto personalizado para conocer de antemano el importe necesario para satisfacer todos los gastos de formalización e inscripción de su cancelación de hipoteca. <h4>¿Quién debe pagar los gastos de cancelar la hipoteca?</h4> Será el deudor y propietario de la vivienda, el cual es la parte interesada en cancelar la deuda. Recordemos que, sin liberar la carga, no se podrán realizar los trámites posteriores deseados. Por lo tanto, él cubrirá los gastos de notaria, registro, impuesto y tramitación de la cancelación. <h4>¿Por qué conceptos puede cobrarnos el banco?</h4> De acuerdo a la normativa vigente y a los códigos de buenas prácticas Bancarias del regulador bancario, ninguna entidad financiera puede cobrar por expedir el certificado de saldo cero, tal y como se desprende de la Memoria de Reclamaciones del Banco de España de 2016. Tampoco puede cobrar por el desplazamiento y firma ante notario de sus apoderados en la oficina notarial donde se firme la cancelación de hipoteca. No obstante, si encargamos el trámite de cancelación a la entidad bancaria y esta, a su vez, encarga a su gestoría de confianza que realice todos trámites, es normal que por este trámite cobren unos honorarios que pueden fijar libremente. El resto de gastos de notaria, impuesto e inscripción en el registro, son iguales, pues son fijados por la legalidad vigente, indistintamente de si el trámite lo hace el solicitante de la cancelación, una gestoría o un profesional independiente. <h4>¿Puedo hacer algo si el banco me ha cobrado por algún concepto indebido?</h4> Si el banco le ha facturado por conceptos indebidos, como, por ejemplo, la obtención del certificado de saldo cero, lo que se puede hacer es interponer una reclamación. En primer lugar, tendrá que presentarse dicha reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. Si transcurrido un plazo prudencial no recibe respuesta (como máximo 2 meses), o bien, la respuesta no es satisfactoria, podrá acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España. Dicha reclamación la podrá presentar tanto electrónicamente o bien por escrito, directamente de forma presencial en el Registro General del Banco de España (en Madrid) o bien por correo postal.

<b>El plazo promedio 45 días naturales (de lunes a domingo).</b> Este plazo promedio se desglosan del siguiente modo: <ul> <li>5 días naturales de preparación y autorización</li> <li>3 días naturales para presentar y liquidar impuestos</li> <li>25 días naturales para calificar en el Registro *</li> <li>7 días naturales para que el Registro envié las facturas y para pagarlas</li> <li>5 días naturales para hacer la liquidación al Cliente y transferirle los fondos**</li> </ul> <b>NOTA:</b> El tiempo máximo teórico en realizar el trámite es 73 días naturales (de lunes a domingo) aunque en la práctica el promedio es inferior en función del grado de digitalización de los registros donde se inscriba el documento y la mayor agilidad en el proceso de firma de algunas entidades bancarias. <div style="margin: 15px 0 10px;">* Excepcionalmente durante 2024 los registros están inmersos en un proceso de digitalización que amplia los plazos para calificar los documentos 21 días naturales (de lunes a domingo) o 15 días hábiles adicionales (de lunes a viernes, sin festivos).</div> ** Todos los fondos serán transmitidos directamente a la notaría que realice los trámites de otorgamiento de escritura e inscripción en el registro de la propiedad correspondiente.